割裂的房地产格局

时间:2019-10-20 来源:www.royal-astro.com

?

无能为力,也许总结了开发人员的心情。

10月5日,柯瑞瑞发表的研究报告再次将住房企业的困境摆上了桌面。在融资方面,房屋公司的融资成本继续攀升。数据显示,住房企业前九个月新债券融资成本为7.03%,同比增长17.75%。其中,境外债券融资成本达到8.08%,同比增长27.65%。 9月份单月融资成本为6.47%,比上月提高0.76个百分点。

在融资紧缩下,住房企业到位资金增速持续下降,制约了全年新建筑面积累计增速降至8.9%的低位。此外,土地购置面积从2019年1月至2019年8月继续下降,同比下降25.6%。该值已从年初的负值继续。

面对资本,土地和市场叠加的压力,房地产业失去了“时间,地点和人”的机会。在马拉松赛道上,住房公司之间的差距加快了,出现了碎片化的格局。

增加融资差异

“差异化”可以在一定程度上描述今年房地产市场趋势的变化。

其中最明显的是融资渠道减少的情况,以及住房企业能否获得融资额度的差异。早在年初,KWG,Fantasia,Junfa Group和Agile等许多房地产公司的融资计划就被暂停。在融资渠道继续收紧的情况下,开发商陷入“卖地不破产”的尴尬境地。

“房地产企业融资的根源在于企业资产的质量。房地产企业资产的质量可以吸收到资本中,融资成本低。现在,那些资产质量差的住房企业非常危险,甚至可能是负资产。”高级房地产专家薛建雄说。

数据证明,在融资渠道的压力下,龙头房地产企业受到的伤害较小。根据凯利的数据,今年前三季度,住房企业累计内债融资较上年同期减少3143亿元。然而,前十个月住房企业TOP10的融资额同比增长了22.15%,成为增幅最大,融资额最大的最大集团。此外,9月份融资总额1124.48亿元,仅金科家族发行127.65亿元,占比11.35%。

如果资金融化了,成本差异化的趋势也在增长。 9月9日,龙湖宣布成功完成8.5亿美元的10年期债券发行价格,票面利率为3.95%,创下过去两年民营企业10年期美元债券的历史新低。同样在9月,碧桂园发行了78.3亿港元的可转换债券,利率为4.5%。

相比之下,泰和7月份发行的4亿美元债券的年利率为15%; 9月份发行的两张美元债券的利率为11.25%。就当代房地产公司而言,它已经发行了两次票面利率为15.5%的外国票据融资,以及一笔利率为12.85%的美元债券。

在同一政策研究所宣布的前8个月中,40个典型住房企业的133笔融资中有14笔融资率高于10%,其中19笔融资率为8%至10%,最低融资成本。为0.1%。融资成本低于5%的企业主要以国有企业,中央企业和大型住房企业为基础。

克拉里昂发布的报告指出,从单一企业的融资成本来看,2018年住房企业的发债成本中有55%低于整个企业,而住房企业的这一比例为45%。融资成本高于2018年。融资成本上升的大多数企业都有相对较大的增长,其中大多数住房企业是扩张型和中小型住房企业。

Krui认为,在全面收紧国内外融资环境的情况下,大型住房企业和小型住房企业都面临融资困难和融资成本上升,海外债务超过10%融资不再是行业案例。在多方面拦截融资环境的情况下,住房企业的总体融资压力和成本将继续增加。

土地数量和价格下降

现在,资金紧缩带来的连锁效应已经反映了土地市场,而土地收购却显示出缺乏成功。

“现在资金对企业有很强的控制力。如果资金不到位,企业就会害怕盲目去土地。不仅不占土地,而且新项目的步伐也会放慢。下。”该研究所智囊中心研究主任严跃进认为,紧缩融资对房地产公司具有重大影响。 “就期望而言,土地市场也会降温。”

实际上,土地流转和底价现象已经逐渐出现。 9月18日,苏州房地产市场第二笔新交易之后的第一个土地拍卖市场,这是今年以来的第一笔土地拍卖。另外,在苏州分配的8个地块中,有4个以保留价出售。

此外,9月12日只有一天出现。惠州的一处商业和住宅用地因价格无人拍卖。在天津出售的4个地块中,有2个以底价出售,有1个被出售。赢得了深圳某地块的底价;北京孙河地区的最后一块地块的溢价率为1.5%。

Krei的数据显示,自7月份以来,射流的数量有所增加,而8月份已达到127个。截至9月22日,9月份有79张土地流弹。土地流量增加的原因是,自第二季度末以来,国家发改委和银行业监督管理委员会一直在严格控制住房企业的融资。公司资金的压力比较大,征地的态度也越来越谨慎。

克里说,2019年第三季度,土地市场形势比第二季度更加严峻,融资环境越来越紧。企业对土地的态度变得谨慎,整体市场价格下跌。其中,二,三,四线城市交易量分别下降了13%和11%。

价格方面,第三季度土地平均交易价格主要处于较高水平。 7月份土地均价为2686元/平方米。截至9月22日,9月份土地价格为2482元/平方米。第三季度成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。

桐泽研究院首席分析师张宏伟指出,“第三季度住房企业面临的压力比较大。现在,一些中小型企业在征地方面更加谨慎。一些可能拥有更多资金的领先住房公司仍处于最初的战略布局。

但是,Cree预计该市将在第四季度继续低热运营,预计2019年的交易量将略微下降10%。

高性能和低性能

在房地产行业,“资金+土地”是房地产公司发展的法宝。在融资分化和土地降温的影响下,住房企业的业绩差距也在拉大。

这个差距可以在房地产业全面发展的“金九”市场中看到。 10月3日,恒大公布了9月份的合同销售数据,显示该公司有单月合同销售831.1亿元的历史。经过4天的努力,恒大在“十一”黄金周排名中以510亿元的销售额高居榜首。

在连续发布的9月份销售数据中,碧桂园实现股权销售515.8亿元,增长40.39%。世茂房地产同比增长57%至320.9亿元,首月销售价格为300亿元。刷新历史记录。

与领先的房地产企业的兴奋相比,更多的中小型住房企业感到“寒冷的冬天”。根据Wind数据,在13家A股上市房地产公司发布的业绩报告的前三季度中,只有三个历史记录,报告期内大部分时间出现亏损或业绩下降。此外,仅在9月份,Phoenix股票和Gree房地产公司就收到了一封询价信,其中询问了放慢房地产业务发展的原因。

如果目标完成,Cree公布的数据显示,截至9月底,在制定年度年度销售目标的房地产企业中,将近40%的目标企业已实现目标率超过75%。另外,将近40%的住房企业目标完成率在65%-75%的范围内,其余住房企业的目标完成率未达到65%。住房企业规模的总体目标不及去年同期。

易涵智库指出,目前TOP100行业的集中度高达74%,TOP50的集中度为61%,TOP30的集中度为50%,TOP10的集中度为29%。在这方面,宜瀚智库首席分析师张华东认为,尽管存在公平问题,但集中程度现在已经清楚地反映了行业发展的趋势:整个行业的资源都集中在总公司上,包括土地,人才,融资,所以中小企业生存的压力仍然比较大。

在这方面,空白研究所所长杨宪玲认为,Top10,Top50和Top100的市场份额正在上升,这表明该行业仍在快速集中。从大格局来看,强势与强势的趋势非常明显。

张宏伟指出,未来房地产市场将延续“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”的趋势。但是在接下来的三到五年中,可能会增加一个功能,称为“大鱼吃大鱼”。 “除了领先企业通过自己的发展来发展外,排名前十或排名前二十位的房屋公司或并购之间也可能存在强大的联盟。”

“但是,中小型住房企业并非没有机会。”张宏伟认为,中小型住房企业可以从两个方面努力:一是做好区域市场,在区域市场中占一席之地。其次,深化养老金房地产,儿童主题房地产,教育房地产或相关行业等细分市场。 “在深度耕作方面做得很好,但有可能做'小巧而漂亮'。”

对于自然法则,达尔文在进化论中证明了适者生存和适者生存。这同样适用于房地产圈:如果您不想被吃掉,您必须快一步。

文/王亚静(编辑:高雅)